Planifier l'achat immobilier

Introduction : l'achat immobilier, un projet qui se prépare

L'achat immobilier reste le projet de vie numéro un des Français. Selon un sondage OpinionWay de 2024, 73 % des locataires souhaitent devenir propriétaires. Pourtant, entre la hausse des taux d'intérêt observée depuis 2022, les prix toujours élevés dans les grandes métropoles et les conditions d'octroi de crédit durcies par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), ce projet nécessite plus que jamais une préparation minutieuse.

Ce guide complet vous accompagne dans chaque étape de la préparation de votre achat immobilier en France, du calcul de votre budget à la signature chez le notaire. Avec Wealth.OS, vous pouvez simuler votre projet, suivre votre épargne dédiée et optimiser votre stratégie financière pour devenir propriétaire dans les meilleures conditions.

Est-ce le bon moment pour acheter ?

La question du « bon moment » pour acheter revient systématiquement. La vérité est que le bon moment dépend avant tout de votre situation personnelle, pas uniquement du marché. Voici les critères à évaluer :

• Stabilité professionnelle : un CDI validé (après la période d'essai) est quasi indispensable pour obtenir un crédit. Les indépendants doivent justifier de 2 à 3 ans d'activité stable.
• Stabilité géographique : acheter n'est rentable que si vous restez au moins 5 à 7 ans au même endroit. En dessous, les frais d'acquisition rendent l'opération désavantageuse par rapport à la location.
• Apport disponible : disposer d'un apport personnel suffisant (idéalement 10 à 20 % du prix du bien) est un signal fort pour les banques.
• Taux d'endettement maîtrisé : vos charges de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets (règle du HCSF).
• Absence de projets contradictoires : si vous envisagez un changement de carrière, une expatriation ou un congé parental prolongé, il peut être sage d'attendre.

Calculer votre budget : la base de tout projet immobilier

Votre capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt est le montant maximal que la banque acceptera de vous prêter. Elle dépend de trois facteurs principaux :

1. Vos revenus nets mensuels (salaires, revenus locatifs, pensions)
2. Vos charges existantes (crédits en cours, pensions alimentaires)
3. La durée du prêt (de 15 à 25 ans maximum, 27 ans en VEFA)

Formule simplifiée : Mensualité maximale = (Revenus nets × 35 %) - Charges de crédits existantes.
Exemple : Pour un couple gagnant 4 500 € nets par mois sans crédit en cours, la mensualité maximale est de 4 500 × 0,35 = 1 575 €. Sur 20 ans à un taux de 3,5 %, cela représente une capacité d'emprunt d'environ 270 000 €.

Le taux d'endettement de 35 %

Depuis janvier 2022, le HCSF a rendu juridiquement contraignante la limite de 35 % d'endettement (assurance emprunteur incluse). Cette règle s'applique à tous les établissements bancaires. Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leurs dossiers pour déroger à cette règle, principalement pour les primo-accédants et l'achat de résidence principale.

Le reste à vivre

Au-delà du taux d'endettement, les banques évaluent votre reste à vivre — ce qui reste après le paiement de toutes vos charges fixes. Un couple avec 4 500 € de revenus et une mensualité de 1 575 € conserve 2 925 € de reste à vivre, ce qui est confortable. Mais un célibataire avec 2 000 € de revenus et une mensualité de 700 € ne conserve que 1 300 €, ce qui peut être jugé insuffisant.

L'apport personnel : votre meilleur allié

Combien faut-il d'apport ?

L'apport personnel représente la somme que vous investissez directement, sans passer par un emprunt. En 2025, les banques demandent généralement :

• Minimum 10 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et de garantie
• Idéalement 15 à 20 % pour obtenir les meilleures conditions de taux et rassurer la banque
• Au-delà de 20 %, vous êtes en position de force pour négocier un taux préférentiel

Exemple concret : Pour un appartement à 250 000 €, un apport de 10 % représente 25 000 €, un apport de 20 % représente 50 000 €.

Comment constituer votre apport : stratégie et calendrier

La constitution de l'apport est souvent la partie la plus longue du projet. Voici une stratégie sur 3 à 5 ans :

• Livret A et LDDS : utilisez ces livrets réglementés (taux à 3 % en 2025) pour leur sécurité et leur liquidité. Plafonds : 22 950 € (Livret A) + 12 000 € (LDDS) = 34 950 € par personne.
• LEP (Livret d'Épargne Populaire) : si vous êtes éligible (revenu fiscal de référence inférieur à un certain seuil), le LEP offre un taux de 4 % avec un plafond de 10 000 €. Un outil puissant pour les revenus modestes.
• Assurance-vie en fonds euros : pour un horizon de 3 à 5 ans, le fonds euros offre une sécurité du capital avec un rendement moyen de 2,5 à 3,5 % en 2024.
• PEL (Plan d'Épargne Logement) : ouvert avant 2024, il peut offrir un taux d'emprunt garanti intéressant. Les PEL ouverts en 2024-2025 offrent un taux d'épargne de 2,25 %.

Dans Wealth.OS, créez un objectif dédié « Apport immobilier » avec un montant cible et une échéance. L'application calculera automatiquement le montant mensuel à épargner et vous alertera si vous prenez du retard.

Comprendre les taux de crédit immobilier

Taux fixe vs taux variable

En France, l'immense majorité des emprunteurs (plus de 95 %) optent pour un taux fixe. C'est une spécificité française qui offre une sécurité considérable :

• Taux fixe : votre mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt. Aucune surprise. En début 2025, les taux fixes se situent autour de 3,2 à 3,8 % sur 20 ans selon les profils.
• Taux variable (ou révisable) : le taux évolue en fonction d'un indice de référence (Euribor). Moins cher au départ, il comporte un risque de hausse. Peu répandu en France, il peut être intéressant avec un cap (limite de variation).

La durée du prêt : un levier important

Plus la durée est longue, plus la mensualité est basse, mais plus le coût total du crédit est élevé :

• 15 ans : mensualités élevées mais coût total minimal. Taux les plus bas.
• 20 ans : le meilleur compromis pour la plupart des emprunteurs.
• 25 ans : mensualités réduites mais coût total significativement plus élevé. Réservé aux primo-accédants ou aux budgets serrés.

Comparaison : Pour un emprunt de 250 000 € à 3,5 %.
Sur 15 ans : mensualité de 1 787 € — coût total des intérêts : 71 660 €.
Sur 20 ans : mensualité de 1 449 € — coût total des intérêts : 97 760 €.
Sur 25 ans : mensualité de 1 252 € — coût total des intérêts : 125 600 €.

Les frais de notaire : le coût caché de l'immobilier

Les frais de notaire (plus justement appelés « frais d'acquisition ») sont souvent sous-estimés par les primo-accédants. Ils varient considérablement selon le type de bien :

• Dans l'ancien : comptez 7 à 8 % du prix du bien. Pour un appartement à 250 000 €, cela représente 17 500 à 20 000 €.
• Dans le neuf (VEFA) : les frais sont réduits à 2 à 3 % du prix. Pour le même montant, cela représente 5 000 à 7 500 €.

Ces frais comprennent les droits de mutation (taxes reversées à l'État et aux collectivités locales), la rémunération du notaire, et divers frais administratifs. Ils sont à régler le jour de la signature de l'acte authentique et doivent être couverts par votre apport personnel.

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : un coup de pouce pour les primo-accédants

Le PTZ est un prêt sans intérêt accordé par l'État pour aider les primo-accédants à financer leur résidence principale. En 2025, les conditions sont les suivantes :

• Bénéficiaires : primo-accédants (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années)
• Zones éligibles : le PTZ est disponible dans le neuf sur tout le territoire et dans l'ancien avec travaux en zone B2 et C
• Plafonds de revenus : varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Par exemple, pour un couple en zone A, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser environ 51 800 €
• Montant : finance jusqu'à 20 à 40 % du coût de l'opération selon la zone et les revenus
• Remboursement : différé de 5 à 15 ans selon les revenus, puis remboursement sur 10 à 15 ans

Le PTZ peut représenter une économie de plusieurs milliers d'euros d'intérêts sur la durée du prêt. Vérifiez votre éligibilité sur le site du ministère du Logement ou simulez-le dans Wealth.OS.

Neuf ou ancien : quel choix faire ?

Ce choix impacte votre budget, votre fiscalité et votre qualité de vie. Voici un comparatif objectif :

• Neuf : frais de notaire réduits (2-3 %), normes thermiques récentes (RE2020), garantie décennale, éligibilité au PTZ, pas de travaux à prévoir. En revanche, prix au m² plus élevé (15 à 30 % de plus que l'ancien) et délais de livraison (18 à 24 mois en VEFA).
• Ancien : prix au m² plus accessible, emplacement souvent plus central, charme architectural. Mais frais de notaire élevés (7-8 %), travaux potentiels, performance énergétique parfois médiocre (attention au DPE : les passoires thermiques classées F et G seront progressivement interdites à la location).

Le processus d'achat étape par étape

Voici le déroulement chronologique d'un achat immobilier en France :

1. Définition du projet et du budget (1 à 3 mois) : calculez votre capacité d'emprunt, définissez vos critères de recherche.
2. Recherche du bien (2 à 6 mois en moyenne) : visites, contre-visites, négociation du prix.
3. Offre d'achat : une fois le bien trouvé, formulez une offre écrite au vendeur.
4. Signature du compromis de vente (ou promesse de vente) : vous disposez de 10 jours de rétractation. Un dépôt de garantie de 5 à 10 % est généralement demandé.
5. Recherche de financement (45 à 60 jours) : démarchage des banques ou passage par un courtier. Le compromis inclut une condition suspensive d'obtention de prêt.
6. Obtention de l'offre de prêt : vous disposez d'un délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant d'accepter.
7. Signature de l'acte authentique chez le notaire (2 à 3 mois après le compromis) : remise des clés, paiement du solde, vous êtes propriétaire.

Du premier coup de cœur à la remise des clés, comptez en moyenne 4 à 6 mois. Avec Wealth.OS, vous pouvez suivre chaque étape et anticiper les flux financiers associés (dépôt de garantie, appel de fonds, déblocage du prêt).

L'assurance emprunteur : un poste souvent négligé

L'assurance emprunteur est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Elle couvre le remboursement du crédit en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Son coût est significatif :

• L'assurance groupe proposée par la banque coûte en moyenne 0,30 à 0,50 % du capital emprunté par an.
• La délégation d'assurance (assureur externe) peut réduire ce coût à 0,10 à 0,20 %, soit une économie de plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.

Grâce à la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais et sans délai de préavis. C'est un levier d'économie considérable que trop peu d'emprunteurs exploitent.

Exemple : Sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, passer d'un taux d'assurance de 0,36 % à 0,12 % représente une économie de 12 000 € sur la durée totale du prêt.

Les implications fiscales de l'achat immobilier

La taxe foncière

En tant que propriétaire, vous devrez payer la taxe foncière chaque année. Son montant varie considérablement selon la commune : de quelques centaines d'euros dans certaines zones rurales à plusieurs milliers d'euros dans les grandes villes. Les logements neufs bénéficient souvent d'une exonération de 2 ans de la part communale de la taxe foncière.

La plus-value immobilière

En cas de revente, la plus-value réalisée sur votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt. C'est un avantage fiscal majeur de la propriété en France. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, la plus-value est taxée à 36,2 % (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec un abattement progressif à partir de la 6e année de détention et une exonération totale après 30 ans.

Les erreurs les plus courantes à éviter

En accompagnant des milliers de projets immobiliers, certaines erreurs reviennent régulièrement :

• Acheter au maximum de sa capacité d'emprunt : gardez une marge de sécurité de 10 à 15 % pour absorber les imprévus (travaux, hausse de charges, changement de situation).
• Négliger les frais annexes : frais de notaire, frais de garantie (caution ou hypothèque), frais de courtage, frais de déménagement, travaux d'aménagement — prévoyez un budget additionnel de 10 à 15 % du prix du bien.
• Ne pas comparer les banques : un écart de 0,2 % sur le taux peut représenter plus de 10 000 € d'économie sur 20 ans. Faites jouer la concurrence ou passez par un courtier.
• Oublier l'assurance emprunteur : c'est le deuxième coût du crédit après les intérêts. La délégation d'assurance peut vous faire économiser des milliers d'euros.
• Se précipiter sous pression : ne laissez pas un agent immobilier vous pousser à faire une offre « avant qu'il ne soit trop tard ». Prenez le temps de la réflexion et de la contre-visite.
• Ignorer le DPE : un logement classé F ou G entraînera des coûts de rénovation énergétique importants et des restrictions croissantes en termes de location.

Conclusion : préparez votre projet dès maintenant

L'achat immobilier est probablement la décision financière la plus importante de votre vie. Plus vous la préparez en amont, plus vous serez en position de force pour négocier et obtenir les meilleures conditions. Commencez par :

1. Calculer votre capacité d'emprunt réelle dans Wealth.OS
2. Définir un objectif d'apport SMART avec un montant et une échéance
3. Mettre en place une épargne automatique dédiée
4. Suivre l'évolution des taux et du marché dans votre zone cible
5. Vous renseigner sur votre éligibilité au PTZ

Un projet immobilier bien préparé, c'est un projet qui aboutit dans les meilleures conditions — et qui vous laisse serein pour les années à venir.